房屋租赁又出台“新规”，事关每一位出租人和承租人

　　现在房价很贵，很多人买不起房子，所以会选择租房住。租过房子的人都知道，租房没有家的感觉。一方面，出租屋管理混乱，周边环境差，保障差。有时候也会遇到房东乱涨房租，如果不同意，就不让你租房，随时会把你赶出去。租赁过程中的纠纷是由于我国租赁市场体系不完善，很多租户的权利得不到保障，往往感到不安全。

　　为规范住房租赁市场，将于2021年生效的《民法典》新规定明确规定，租赁住房的各个方面都包括在内，现行《合同法》也将相应废止。也就是说，从明年起，出租房屋将按照"新规"办理，涉及出租人、承租人。一般来说，"新规"不仅保护了出租人，也保护了承租人，这是人们租房的重要法律依据。

　　1、有居住权的房屋不得出租、出售

　　从明年起，房屋可以确立居住权。根据规定，部分有居住权的房屋不得出售、出租、继承。房主一旦建好房子，居民即使没有产权也可以住。当然，居住是一个时间选择，一旦你租了一个有居住权的房子，你的租约将被视为无效。因此，我们在买房、租房时，一定要检查房子是否已经确立了居住权。但从明年起，大量房屋将拥有居住权。这类房屋将被视为雷区出租，由于法律不允许出租，因此无法租住。

　　2、租赁期限

　　根据民法典，最长租赁期不得超过20年，超过租赁期的部分视为无效。忘记或者不能确定租赁期限的，视为无限期租赁，双方可以提前通知对方终止租赁。对于出租人和承租人来说，如果未来租赁期限不确定，无限期租赁其实是一种不错的租赁方式，但如果你想保持长期稳定的租赁关系，最好约定固定的租赁期限。

　　3、转租

　　在租房过程中，为了赚取中间差价，二房东依然十分普遍。根据新规，一旦房东发现房屋已转租给他人，出租人可以终止租赁合同。但考虑到"他人"也是"受害人"，出租人在发现二房东转租后6个月内未提出异议，视为同意转租，租赁合同有效。

　　4、承租人有权优先购买房屋

　　租房总给人一种没有永久居留权的印象，因为虽然有些房客与房东签订了长期租赁合同，但由于种种因素，一些房东需要卖掉租来的房子。为保护承租人的合法权益，新规明确规定，出租人需要出售租赁房屋时，应当事先告知承租人有优先购买权。出租人不履行告知义务的，承租人可以向出租人提出索赔。虽然承租人不一定购买，但为了避免相关纠纷，房东必须告知承租人他有优先购买权。

　　5、房屋装修

　　由于现代年轻人对居住环境的要求不同，在租房过程中会有一些装修活动，如粉刷墙壁、装饰卧室等，未经房东同意，房东可以要求恢复或赔偿。因此，承租人如要装修房屋，应事先与房东沟通，征得同意，否则将承担相应责任。

　　6、如房屋所有权有争议或被扣押，租金可予退还

　　房屋权属纠纷，或因诉讼纠纷，房屋被司法机关查封甚至拍卖，严重影响了房屋承租人的居住权。承租人应保留相关证据，并及时通知出租人解除合同，定金可全额退还。

　　相关补充

　　住房和城乡建设部出台《房屋租赁条例(草案)》，供租客咨询。主要内容包括：

　　出租房屋的内部装修应符合国家有关标准，不得危害承租人的人身健康;租赁期间，不得单方面增减租金，不得扣除押金或拖延归还，法律、房屋法另有规定的除外。房屋租赁企业不得采取隐瞒、欺骗、胁迫等手段，要求承租人使用房屋租赁贷款。

　　此外，"新规"还对出租房屋的房源作出了规定，明确指出出租人应当保证出租房屋符合建筑、消防等标准和要求，具备供水等必要的居住条件;而现在很多新增的"房源"今后将被取缔，包括厨房、阳台和地下室。情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下罚款，对单位处以10万元以上50万元以下罚款。

　　国家对房屋租赁有关事项的修改更贴近实际，解决了房屋租赁过程中的诸多问题。相信随着新租房条例的实施，租房市场的各种混乱局面将得到有效地解决，租客、房东等群体的权益也将得到保障。